贵州智能锁|贵州指纹锁|贵阳智能锁|贵阳市装饰装修|黔之游旅游酒|贵州旅游特产网|高速公路广告牌|贵阳户外广告牌| 贵州智能锁|贵州指纹锁|贵阳智能锁|贵阳市装饰装修|黔之游旅游酒|贵州旅游特产网|高速公路广告牌|贵阳户外广告牌|
  首  页 智能产品 车库电梯 广告业务 贵州旅游 贵州特产 贵州新闻 招商项目 公司简介 联系我们
您现在的位置:首页 >>新闻中心 >>五花八门

 你买的这些房子,可能沦为“贫民窟”、“城中村”!(图)

发布时间:[2019-12] 来源:[ 刘晓博说财经] 作者: 刘晓博 浏览量:702

 

      没有房子怎么办?建!

      房子旧了怎么办?拆!
 
     “建+拆”、“买新房、住新房”就是多数中国人的“楼市观”。
 
      但事情正在发生逆转。最近两年,国家已经在为“后城镇化时代”做准备了。一方面,“三条线”变得越来越刚性;另一方面,抛出了“收缩型城市”的概念。
 
      所谓“三条线”,就是生态红线、永久基本农田保护线、城市边界线。即便是北上广深,也要被“三条线”严格约束,城市不能无限制扩张了。至于人口流失的“收缩型城市”,城市建成区面积还要变小、收缩。
 
      所以,中国不可能无限制的让城市扩张,不断建新房。未来,二手房交易占比将大幅提升。事实上在北上深等城市,二手房交易量已经超过房屋交易的7成!
 
      这时候,一个重要的问题出现了:楼龄,最终会怎样影响房价?哪些楼盘很有可能沦为“贫民窟”、“城中村”?

贵阳市城中村

贵阳市城中村


 
      1.高层住宅,风险最大!
 
      对于房地产行业来说,有一个概念非常重要,这就是容积率。所谓容积率,就是总建筑面积除以地块面积。比如一块1万平方米的土地,上面建设了4万平方米的建筑,那么它的容积率就是4倍。
 
      中国人善于把简单的事情复杂化。本来非常简单的容积率,现在也复杂起来。因为政府有权规定哪些面积不计算容积率,并用“不计容面积”来鼓励一些项目和开发商。一般来说,地下空间、建筑物的尖顶、阳台的部分等,不计入容积率。这个问题比较专业,我们这里不详细讨论。
 
     反正有一个基本规律:高层住宅小区,容积率一般比较高。在北方,可能是2.5到3.5倍容积;在南方,可能是3到6倍。比如在深圳,目前住宅用地容积率的起点就是3.2倍,不能低于这个数值。在深圳的城中村改造项目里,容积率达到6到8倍的,很常见。
 
     为什么费了半天口舌,来说容积率?因为容积率决定你的房子“有几条命”!
 
     如果你买的是多层小区,容积率比较低。那么恭喜你,你的房子“多了一条命”。也就是说,如果将来小区老化了,比较容易旧改。
 
     而高层住宅(或者总容积率偏高的小区),就很难有拆除重建的机会,因此就“少了一条命”!
 
     旧改的基本逻辑是:让开发商来投资、接盘,承担全部建设费用、风险,也获得最终的利润。利润从哪里来?只能从“拆除重建”过程中增加的面积(容积率)来实现。
 
     换句话说,政府允许旧改项目“提高容积率”,才换来开发商来的接盘,商业旧改(棚改)的模式才能成立。
 
     比如一个小区占地1万平方米,之前是多层小区,容积率是2倍,总建筑面积2万平方米。旧改变为高层小区,容积率提升到4倍,总建筑面积4万平方米。原来住户旧改之后,按照1:1.2倍增加补偿面积,回迁房占去了2.4万平米,那么开发商在这个项目上获得了1.6万平方米的可售面积,可以卖了回本、获利。
 
     如果没有“增加容积率”的空间,商业化的旧改(棚改)就很难进行。
 
     想想看,如果你的高层小区原来就是“旧改项目”,目前容积率达到了6倍。如果三五十年之后希望旧改,难度就非常高。如果继续增加容积率到10倍、12倍,居住的压迫感非常强烈,而且交通压力巨大,城市规划也不允许。
 
     事实上,到目前为止全世界还没有一个国家,遇到如此严重的高层住宅老化问题。而中国即将面对——10年之后,这个问题就将非常突出!
 
     这些老化的高层住宅,慢慢会跑输大盘,最终成为中低收入阶层汇聚的地方,成为中国式的“贫民窟”。当然,这种“贫民窟”比印度、巴西的“贫民窟”档次高很多,但居住的舒适感将完全消失。
 
     比如在深圳火车站附近,那些早期建设的高层住宅,目前价格普遍在3万到5万之间,虽然地铁、商业配套堪称一流,位于传统的市中心,但已经被中高端人群抛弃。
 
     这些30年前深圳特区最风光的住宅,目前只有南山、福田高档住宅均价的六分之一到五分之一,即将被光明区住宅全面赶超。
 
     由于实施“开发商旧改”的可能性偏低,所以未来高层住宅只有两条出路:
 
     第一,政府补贴、业主缴费,对建筑物进行局部的翻新、维护;
 
     第二,政府补贴、业主缴费,聘请承建商对建筑物拆除重建,面积、户型、每家的位置保持不变。
 
     事实上,即便第一种方式难度就非常大。换一部电梯,如果让每户出几千块钱,就可能搞不成。所以,第二种方式能落实的可能性几乎是零。
 
     那么问题来了:如果你买的是高层住宅,你应该在什么时候“逃离”?
 
     这要看房子的配套,以及自身的管理,这两方面都极其重要。如果高层住宅配套有一流的中小学学位,而且不用抽签直接可以获得,那么足以“一俊遮百丑”。这时候,大家买的主要是学位,而不是房子。至于房子能不能住,都无关紧要。想想看,北京连“过道房”都可以卖出天价,你高层住宅怕什么?
 
     如果学位一般,只有一流的地铁、商业配套,其实是无法阻止“落花流水春去也”的。深圳火车站附近的高层,就是非常好的案例。因为不仅仅房子在老化,片区也在老化。
 
     但需要指出的是,学位也可能老化。即便未来获得学位的方式不变化,一个持续缺乏年轻人流入的片区,其原来一流的学位会退化。而持续有人口流入的区域,学位则会进化。比如深圳近年来,南山区、宝安区学位排名不断提升,而罗湖区缓慢下滑,就是最好的例证。
 
      物业管理本身,也严重影响房屋的价值。好的物业管理,可以让房子在25年内都跑赢大盘,或者不掉队。但坏的物业管理,可以让高层住宅5年就变得面目全非。
 
     所以,如果你生活在“有持续人口流入的大城市”,买的是高层住宅。一般来说,20年左右要换一次。换到新的、当红的片区,买新的住宅。也就是说,你这辈子要保持自己有2次换房的能力,这样就无忧了。
 
      至于老破小的多层住宅,因为容积率低因而“多了一条命”。未来旧改、棚改几率大增。但还需要注意,第一,这小区占地面积不要太小,如果低于1万平方米,很难单独旧改(棚改),需要跟旁边项目捆绑,难度就会大增。第二,小区下方最好不要有地铁直接穿越,如果有的话旧改成本大大提升。
 
      但如果在收缩型城市,人口不断流失,即便多层小区旧改难度也很大,因为完全没有必要了。
 
     2.90%的别墅都是坑
 
     中国人都有别墅情结,但事实上别墅90%是低效资产,或者说是坑。
 
     原因很简单,别墅的配套往往不好。如果你按照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照,极少有别墅符合这种条件。
 
     部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里,偶尔有几套联排或者独栋,往往也跑输大盘,为什么?除了视野差、潮湿多蚊虫,还是因为别墅是小众资产,能拿出几千万上亿来买别墅的,也不太愿意住二手房。
 
      事实上,在日本也出现了别墅跑不赢公寓式住宅的现象。比如日本流行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小,生活节奏在变快,别墅显然跟时代“脱节”了。
 
     在中国,别墅还有一个重要陷阱:乱搭建。
 
     当你自己乱搭建的时候,一定感觉很爽:房子面积增大了,功能多了,而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建,别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后,就变成了穿“百衲衣”的叫花子模样。
 
     我曾目睹过深圳、天津等城市,很多个别墅小区最终沦为“城中村”的模样。那感觉,真的是酸爽。将来卖二手房的时候,需要接盘人有强大的心理素质才行。
 
     所以,管理不到位、可以随意乱搭建的、配套差的别墅,轻易不要买。
 
     其实在买房过程中有很多讲究,而“一失足”往往成为“千古恨”。一套买错了的房子,不仅可能套你半辈子,还可能让你倾家荡产。

高速公路服务区旅游景区智慧厕所

高速公路服务区旅游景区智慧停车场

贵阳市花果园公交站台灯箱广告媒体介绍

贵阳市花果园双子塔外墙LED大屏广告

贵阳市地下通道广告牌

 

双子塔习酒广告 

 

贵州酱香白酒黔之游旅游酒

   阅读:神秘贵州酱香白酒黔之游旅游酒

     

-一套房子成本定价究竟是多少钱?  

-拥有房子的人多了,未必是好事(图) 

-贵阳市出租房屋装修的要点及优惠套餐价格介绍(图) 

-房子拆迁补偿,行家教你“要房”还是“要钱”(图) 

-深圳房地产市场关门打狗,炒房客哭晕在厕所(视频) 

-百蚂蚁会员连锁店究竟能为中小型超市解决什么问题?

贵州百蚂蚁会员连锁店

推荐阅读>>

贵州人物

来自贵州黄平大山的生[2020-04-29 15:33:44]
贵州望谟猫寨村支书书[2020-04-29 10:06:33]
廖国勋任上海市委副书[2020-02-29 06:28:30]
贵州省支援(助)湖北[2020-02-01 13:56:01]
贵州新锐作家曹永谈新[2019-11-07 08:22:36]
贵州桐梓70后打工妹回[2019-11-01 09:58:30]
参加中华人民共和国成[2019-10-14 10:44:38]
贵州省7人登上2019胡润[2019-10-13 11:05:35]

贵州智能锁| 贵阳智能锁| 贵州指纹锁| 智能家居| 贵阳市装饰装修| 贵州旅游特产网| 贵州高速公路广告牌| 贵州茅台镇定制酒| 贵州白酒招商加盟| 贵阳户外广告牌| 整合营销策划| 机械停车位| 立体车库| 电梯生产销售|
友情链接:

完美身材美女   百度链接    搜狗logo  贵州都市报  贵阳晚报  贵阳交通广播102.7   南桂铝业  058同城贵阳分公司  贵州自学考试报名官方网站  彩云东来锌合金智能锁   12306火车票  百度推广 三把火广告    贵州大学EMBA 

贵州百蚂蚁会员连锁店  

后台管理


贵州旅游特产网
Guizhou Tourism&Unique Products website
咨询专线:085185760310   | 邮编:550003 | 备案号:黔ICP备17006533号-1
地址:贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园玉兰C栋负2层17B号 网址:贵州旅游特产网
Guizhou Tourism&Unique Products website
欢迎交流链接